上週花了些時間...跑了潤泰新（9945)的幾個建案和松山、南港車站BOT案...也打了一通電話到潤泰新請教了一些問題...我不敢說我對潤泰新已經非常了解...但起碼我所作的功課應該不枉費我媽過去兩週來辛苦的等待了。ok...老媽...我想我應該會從下列幾部份來計算潤泰新的投資價值；
1、自用住宅（30~50億）
這部份又可細分為都更、自建、合建案。都更案部份...我上週末去看了坐落於萬華的「雙囍」和「萬花園」都更案...「萬花園」賣得很好...我去了撲了個空...因為已經結案了。只好繞到附近的「雙囍」....講真的「雙囍」從外面看過去...真是一個漂亮的建案...只可惜沒辦法進去參觀。不過、我更關心的是潤泰新在萬華是否還有其他都更案在洽談中...就我側面了解可能都還早得很呢。
至於在其它地區談好的都更案金額都不太大...而且應多會在最近兩三年完工...2015年以後的都更案則看不到...無法評估。 潤泰新自建的大案應該算是「松濤苑」...就坐落在博愛路底「植物園」入口的旁邊...我在那附近繞了老半天才找到...感覺好像蓋在植物園裡面...這個20多戶、金額約100億豪宅案預計明年6月完工...目前已銷售一空....明年可以認列的營收...大概就比其它小型都更案的營收還多。
不過台北可供自建的土地愈來愈少...我看不管哪一家建商....今後在自用住宅市場的成長...可能得靠「都更案」或「合建案」了。
在計算價值時....可預期且穩定的現金流量是很重要的...我認為潤泰新在自用住宅市場的價值是很難評估的...去年(100年）潤泰新在房地產的營收約34億元...假設毛利率保守以20%計算...淨利率10%...潤泰新在自用住宅的可以創造出的價值應該介於30~50億元（P/E 10倍）
2、商用不動產（100~150億）
我去考察了松山車站和南港車站的BOT案...松山車站的BOT案就位在饒河街夜市的旁邊...地點不錯。南港車站則是三鐵共構...若高鐵延伸到南港站...能在104年開始營運...潛在的商機很大。根據總經理簡滄圳...這兩個BOT案將分別投資50億和70億...每年租金收入將分別有7億和13億...扣掉折舊、利息、和固定費用...我認為每年的固定收益應該至少有8億....若以P/E 10~15倍計算...這兩個BOT案可以創造出來的價值應該在80億~120億之間。
商用不動產將會是潤泰新未來重要的穩定收益來源...因為它較不容易受到景氣波動的影響...潤泰新除了兩個車站BOT案....還有三重捷運聯合開發案、新莊副都心案、和內湖捷運聯開案將陸續完成....商場部份每年帶進來的固定收益應該至少有2~3億...這部份的價值應該至少有20~30億。不過值得注意的是潤泰新在商用市場的固定收益可能是2014年以後的事了。
3、量販店（0億）
台灣的量販店市場接近飽和...去年潤泰新2011年量販店營收金額46.78億元...毛利率只有16%。我並不看好潤泰新在台灣量販店市場的發展...潤泰新目前僅有新竹湳雅店、桃園八德店...潤泰新淡出台灣量販店市場應該是早晚的事情。
4、中國大潤發轉投資（125億~300億）
我頗看好潤泰新在中國大潤發（高鑫集團：股票代碼6808.hk)的轉投資...去年（2011年）高鑫的營收金額680.8億人民幣....淨利金額16.0億人民幣....若以潤泰新間接持股8.23%計算...潤泰新轉投資收益5.95億元。若以保守的複合成長率5%~8%計算...潤泰新在中國大潤發轉投資的價值應該至少有125億~300億之間。
若以高鑫今天的收盤價每股9.66港幣或市值921.6億計算...潤泰新8.23%持股的市場就有75.85億港幣或294億新台幣（1：3.8739計算）
5、南山人壽轉投資（160~200億）
潤泰新間接持有南山人壽23.48%的股份...自從潤成集團接手南山人壽以後...南山人壽的保費收入扶遙直上..根據最近8/10南山人公告的101年度7月份自結盈餘....今年七月份當月新契約保費收入達新台幣225億元較去年同期大幅成長逾12倍...累計至今年7月份累積新契約保費收入達新台幣1,185億元...較去年同期成長超過5倍....累計前7月稅後損益約為新台幣73億元....每股稅後盈餘0.79元。
我認為市場低估了潤泰新在南山人壽的轉投資價值...保守估計南山人壽2012年的稅後盈餘應該有100億....若以潤泰新間接持股23.48%計算....潤泰新今年可以認列轉投資收益應該至少有20億元...不過值得注意的是台灣保險業的市場不大....南山人壽在中國大陸的佈局相當重要....若先不考慮中國市場....以本益比8~10倍作計算....潤泰新轉投資南山人壽的價值應該有160~200億之間。
結語：我在計算潤泰新的價值花了不少時間...平心而論它不是一個適合價值投資的標的。
原因之一在於營建業容易受到景氣循環的影響...另外自用住宅市場因IFRS即將上路....不能像過去可以按完工比例認列收益...季營收將波動很大...再者台灣房地產市場是在整個房地產景氣大循環的高峰...房價正處於相對高檔....房地產泡沫的潛在風險是存在的。
原因之二...潤泰新的轉投資收益評估可能比本業更重要...要了解中國大潤發就要花不少時間...更何況還有南山人壽....若看好中國大潤發或南山人壽...何不考慮直接投資而是透過潤泰新間接持有呢？
不過既然答應友人了...還是得作...我加總了一下...潤泰新的價值介於415億到700億之間...若以股本97.93億作計算...它的每股價值應該在42.38~71.48元區間。
呵呵呵...我得說價值的計算是很主觀的...我個人認為投資賺波段的佈局時機應該是在潤泰新營收暴增之前的3到6個月...這意謂著掌握大型建案或BOT案的完工時程是更重要的。
警語: 本文僅屬個人觀點...只是提供給大家參考....任何投資都有風險...請小心謹慎。
留言列表
