非主流投資人的家

前兩天PO了一堆潤泰新(9945)資料... 友人跟我抱怨…..看了一個頭兩個大...到底要怎麼作解讀和分析呀！我有幾點建議；

1、抓大放小

舉我列的潤泰新的民間都更案為例...我不會去花太多時間去了解每一個大大小小的都更案...我更關心的都更案巿場有多大...潤泰新是否有優勢....可以持續不斷的成長...還是 一兩 個案子做完了就沒了？潤泰新似乎在「萬禧」「萬花園」都更案做得很成功...萬華在過去可是角頭發跡的地方...三教九流有多複雜...能成功整合大大小小地主真的不簡單...由此我應可以假設潤泰新會做的越來越順利…最難的都可以搞定了…其他就會容易許多。再來就是了解一下都更案子大概會有多大...從潤泰新跑的幾個案子看來….大一點的建案上看100億...小一點的有30億...潤泰新分配比率落在35%~40%之間。

公辦都更案則是一兩年可以搞一個就很不錯了...分回比例也比較低…低於30%...毛利率也會比較差。

捷運、車站BOT案很重要...因為每一年都會有來自商場的固定收益...台鐵的舊車站一堆...應該還有不少案子可以接...這部份的潛在營收和獲利應該很可觀。

至於量販店部份...未來可能就是零成長了。

業外部份南山人壽、中國大潤發未來獲利的複合成長率應該不低。

2、提出問題

民間都更案毛利率到底應該抓都少？公辦都更呢？overhead呢？

我會很關心潤泰新在萬華地區的發展…我會去了解潤泰新目前還有哪些都更案再進行中…或到實地去考察一下目前的個案?

國際會際準則( IFRS )全面完工法上路...對目前的建案如何認列營收？

BOT案投資的利息費用？和折舊費用？跟政府之間的權利義務關係？

3、思考風險

「實價登錄」對台北巿房價的影響？房地產泡沫大概是潤泰新最大的風險了…如果房價跌個10%~15%...對都更案的衝擊?

最後、在解讀資料時...還有一點很重要...那就是「保守、保守、再保守」...畢竟投資人取得的資訊多半是二手資訊...媒體報導和經營者接受採訪時...都偏向樂觀看待未來...打個7、8折是有必要的。