今早花了近三小個時間...google 了潤泰新（9945）的相關資訊...我嘗試了不同的關鍵字...如＂潤泰新 簡滄圳"、＂潤泰新 都更案＂、＂潤泰新 BOT案＂、＂潤泰新 南山人壽＂、＂潤泰新 高鑫＂...然後簡貼（cut and paste)成下列的資訊。三小時並不算短...但如果跟投資人和朋友吃一頓飯（花幾百元）或女姓友人去shopping買衣服（花幾千元）作比較...其實不算什麼...我始終很好奇為什麼很多散戶吃飯或shopping 願意花幾個小時...但為什麼買進幾十張或甚至幾百張股票....卻只看了一下57台就輕率的作決定了呢？
Ok...在cut and paste 之前...我作了一些小小分類...分別為民間都更案、公辦都更案、捷運聯合開發案、車站BOT案、量販店、和業外的中國大潤發、和南山人壽等7項...接下來把蒐集的資料丟到每一項下。
乍看資料有點零亂、也有點重複、還有資料可靠性的問題...但那無傷大雅...至少我大概清楚在計算潤泰新的每股價值時...我的重點會放在哪裡了...再接著我需要做的是資料解讀、分析、和進一步查證了...今天就先醬哦...下班了...呵呵呵
1、民間都更案
A. 萬華「萬花園」
「萬花園」是繼「萬囍」之後，在萬華推出的第二個建案，而「萬囍」案的建築品質好，當地人有目共睹，潤泰新的品牌效應在萬華發酵....
一般都更案整合時間起碼要談五、六年以上，「萬花園」才談了二年多，這是很不容易的。
潤泰新和地主以四：六的比例合建，最後約可分回三十五億元。
「萬花園」每坪開價六十五萬元...「萬花園」規劃四十五∼七十坪，三∼四房的產品，鎖定的是換屋客層。
兩年半後變身為一棟規畫一百八十五戶、樓高二十六層，擁有五百餘坪大片花園、步道的嶄新大樓「萬花園」。
「樓低、屋老、地方正」是很多建商做都市更新的篩選標準，這個條件若放在有六三％的房子屋齡都已超過三十一年的台北市萬華區，顯然處處都是機會。
近十年，萬華都更申請案五十三件，但核定的僅三件....萬花園卻異軍突起，只花一年十個月就整合完所有地主（面積廣達 一千兩百六十四坪 ，有七十六位地主的萬花園案。）創近五年北市都市更新面積超過 一千坪 開發時間最短的案例。幕後推手，正是都更新兵潤泰創新。
「萬花園」總銷金額34.5億元，預估貢獻2012年營收金額6.9億元，淨利金額3億元，貢獻潤泰新EPS 0.30元
萬花園」位於北市萬華區萬大路，基地面積1,264坪 ，都更合建案，潤泰新分配比例55%，每坪單價55~60萬元計算，潤泰新總銷金額30.0億元，已於1Q12推出，銷售率100%，預計3Q12動工，預計4Q14完工，採完工比例法認列，IBTSIC預估貢獻2011年與2013年營收金額6.90億元與27.6億元。
B. 「萬囍案」
「萬囍」位於北市萬華區，合建案，潤泰新分配比例42%，每坪單價60~65萬元計算，潤泰新分配總銷金額26.4億元，已於4Q08動工，於1Q11底~2Q11初完工並推出，銷售率100%，回顧貢獻2011年營收金額19.9億元，IBTSIC預估貢獻2012年營收金額6.5億元，並於2012年結案。
C. 「延平南路都更案」
「延平南路都更案」位於北市延平南路，基地面積200坪 ，潤泰新分配比例65%，潤泰新可銷坪數1550坪 ，每坪80萬元計算，總銷金額12.5億元，目前正申請建照中，預計1Q13動工，預計1Q15完工，粗估貢獻2015年營收金額12.5億元。「副都心案」位於新北市新莊區中港路，基地面積1,148坪 ，潤泰新自地自建，可銷坪數8,960坪 ，每坪60萬元計算，總銷金額53.76億元，目前規劃設計中，預計最晚於2012年底動工。
D. 「重慶北路都更案」
位於北市重慶北路與民生西路口，基地面積750坪 ，都更合建案，潤泰分配比例35%，每坪70萬元計算，潤泰分配總銷金額8.43億元，目前仍在規劃中。「辛亥都更案」位於北市辛亥路台灣大學附近，基地面積692坪 ，都更合建案，潤泰分配比例35%，每坪150萬元計算，潤泰分配總銷金額12.06億元，目前仍在規劃中。
E.「文德都更案」
位於北市內湖區文德段，基地面積1,342坪 ，都更合建案，潤泰分配比例35%，每坪90萬元計算，潤泰分配總銷金額11.26億元，目前仍在規劃中。「北安都更案」位於北市北安路捷運劍南路站附近，基地面積987坪 ，都更合建案，潤泰分配比例35%，每坪130萬元計算，潤泰分配總銷金額14.77億元，目前仍在規劃中。
F.「三芝案」
位於新北市三芝區，基地面積11,664坪 ，潤泰新自地自建，將規劃透天別墅，可銷坪數7,225坪 ，每坪20萬元計算，總銷金額14.45億元，預計2013年動工，採先建後售。
G. 「松濤苑」（非都更案）
今年業績來源則將來自去年已動工的植物園、博愛特區豪宅案「松濤苑」，該案總銷估達115億元，僅20多戶，明年完工，潤泰新今年確定該案將依完工百分比法入帳。
「松濤苑」總銷金額100億元，預估貢獻2012年營收金額45億元，淨利金額27億元，貢獻潤泰新EPS 2.76元。
「松濤苑」位於北市中正區博愛路，基地面積901坪 （銷售面積3,750坪 ，建物面積4,670坪 ），自地自建，每坪單價260~270萬元計算，總銷金額100億元，土地成本20億元，營造成本14億元，推估毛利率高達66%，已於2Q11動工，預計2Q13完工，IBTSIC認為「松濤苑」僅需銷售34%即可達完工比例法認列門檻，假設2012年底工程進度70~75%，銷售率60~65%計算，IBTSIC預估貢獻2012~2013年營收金額45億元與55億元。
2、公辦都更案
營建署仍積極推動公辦都更案，分別在全台水岸、港灣、鐵路、捷運等處，規劃158個都更案，其中54個正在辦理招商前置作業，預計2年內便可公開招商。
A. 建中眷舍都更案
位於建中、植物園附近的北市公辦都更案，由潤泰創新公司獲選為最優申請人，預計103年初動工，106年完工。圖／北市府財政局提供
台北市政府公開評選「南海路建中眷舍都市更新案」，昨（8）日完成開標作業，有九家業者競爭，潤泰創新獲得最優申請人資格，此案更新後房地總值逾90億元，潤泰新可分回其中22.08%、約19.8億元。
此案因地點絕佳，除潤泰新外，還有皇翔、日勝生、冠德、昇陽等八家建商投標。此案由政府負責前端的地主整合等業務，然後公開甄選實施業者，得標者可分回一定比率的房地銷售，也就是利潤。建商多認為，潤泰新分回比率僅22.08%，獲利並不算好。
B. 六張棃派出所公辦都更案
台北市財政局昨（5）日宣布六張犁派出所公辦都市更新案由潤泰創新奪下最優申請人，這是該公司繼拿到建中眷舍公辦都更案之後....目前台北市第1、2筆公辦都更案都由潤泰拿下.
潤泰創新提出的29.38%低於此案公告的33%，擊敗其他3家廠商，預估此案都市更新後權利價值約23億餘元。
簡滄圳說，雖然公辦都更案的獲利空間較小、利潤有限，但已由公部門完成前端的整合流程，相對起一般都更案，較為單純；未來潤泰新在興建這兩個公辦都更案時，也會依照「潤泰規格」來執行。
3、捷運連合開發案
A. 三重捷運連開案
「MRT三重站聯開案」位於新北市三重區疏洪東路與捷運路口，基地面積3,060坪 ，潤泰新分配比例53%，潤泰新可銷坪數13,672坪 ，每坪65萬元計算，總銷金額88.87億元，目前申請建照中，預計4Q12動工，IBTSIC粗估貢獻2014~2015年營收金額44.45億元與44.42億元。
B. 新莊副都心案
新莊副都心案，為因應國際會計準則(ＩＦＲＳ)的全部完工法，打算採取邊建邊售方式，預計明(二○一三)年底或後年可入帳。
陸續在2014、2015年完，開始進入商場經營、年年有穩定收益來源的階段。
C. 內湖捷運連開案
基地面積2300坪 的內湖捷運站「捷11」則已經開工，將在2014年完工，該案將興建1、2樓商場，2~7樓停車場，8~15樓SOHO辦公室的產品。
案總樓地板面積約為1萬3815坪，其中，商場將自行經營、而SOHO辦公室將出售，總銷金額上看4、50億元。
「MRT內湖站聯開案」位於北市成功路與金龍路口，基地面積2,470坪 ，潤泰新分配比例68%，潤泰新可銷坪數5,577坪 ，每坪100萬元計算，總銷金額55.77億元，已於4Q11動工，預計2014年底完工，採先建後售，IBTSIC預估貢獻2014~2015年營收金額39.00億元與16.77億元。
4、量販店
潤泰新在台灣大潤發原本有3家，新竹湳雅店、桃園八德店與台北中崙店。台北中崙店委託大潤發母公司營運後，潤泰新目前僅有新竹湳雅店、桃園八德店。回顧潤泰新2011年量販店營收金額46.78億元，YoY-31.43%，毛利率落在16~17%，淨利率1~1.5%。
中國大潤發與中國歐尚（Auchan）股權結合成立高鑫零售（Sun Art），已於07/27/2011 正式每股7.2港元在香港掛牌。高鑫零售為中國最大量販店集團。高鑫零售合併後，股本3.16億美元，較原本中國大潤發1.1億元大幅提高，原本潤泰新透過Concord Greater China Ltd.持股中國大潤發10.87%，與歐尚合併後，持股比例降至8.23%。截至2011年底，高鑫共有230家綜合性大賣場，營運面積達646.93萬平方米，其中68%據點為租賃、32%據點為自有物業。
回顧2011年，高鑫營收金額680.8億人民幣，YoY+21.2%，淨利金額16.0億人民幣，YoY+55.3%。潤泰新間接持股8.23%計算，潤泰新轉投資收益5.95億元，貢獻潤泰新EPS 0.61元。
在中國十二五計劃實施，將提升中國內需市場為首要政策，高鑫在積極增加通路據點，加上同店銷售額持續成長，IBTSIC預估高鑫零售2012年營收金額820億人民幣，YoY+20.4%，淨利金額24.5億人民幣，YoY+53.1%，潤泰新轉投資收益9.12億元，貢獻潤泰新EPS 0.93元。
5、車站BOT案
陸續在2014、2015年完，開始進入商場經營、年年有穩定收益來源的階段。
包括南港車站和松山車站BOT案，目前都已經大致招商完成，未來每年可為潤泰新帶來13億元和7億元的租金收益
而松山車站和南港車站BOT案，今年3、4月起政府將正式交地予潤泰新，簡滄圳說，交地後公司即會開始興建，松山車站因商圈已成熟，且潤泰新是接手原有的車站1、2樓，再往上興建，因此今年底原有的1、2樓商場即可正式開幕營運。
潤泰新的松山和南港BOT案是政府目前唯二准行發行REIT’S的個案，潤泰新也不排除將建物朝證券化發展。
A. 松山車站BOT案
松山車站與南港車站都是五十年地上權的ＢＯＴ案，已規劃興建辦公、購物商場、觀光飯店的複合式商業大樓.松山ＢＯＴ案預計投資五十億元開發.
松山車站案商場建坪約有3000坪 ，目前已全數完成招商，該案飯店並確定由國賓的副品牌Amba進駐，全案最快2013年前完工。
松山車站BOT案，基地面積7,744坪 ，出租面積3, 5600坪，將投資42億元規劃興建商場、飯店及辦公大樓，潤泰新將會純出租方式收租，目前已有國賓飯店確定進駐松山車站，台鐵預計將在1Q12正式移轉予潤泰新，2Q12正式動工，預計2014年完工，IBTSIC以商場每坪每月2,800元、辦公室每坪每月1,600元、飯店每坪每月1,300元，加上停車場，出租率80%計算，年租金收入5.25億元，成本方面，在扣除每年折舊金額0.84億元與相關費用0.84億元，每年租金收益3.57億元，貢獻潤泰新EPS 0.36元。
B. 南港ＢＯＴ案
則約投資七十億元開發。
南港車站部分，則將規劃辦公、飯店、商場，全案共有4棟大樓，將投資70億元興建，預計2014年完工。簡滄圳說，南港車站有捷運、台鐵，周邊並有經貿園區、軟體園區、流行音樂廣場，未來將有龐大的人潮和商機，該案光商場就有1.6萬坪，公司將自己經營，並引進五星級的飯店。
飯店部份確定將出租於六福（2705)經營，出租面積約1萬6865坪，每年租金約3.3億元，租約20年（不包含每3年調漲）
南港車站，基地面積12,888坪 ，出租面積56,680坪 ，將投資75億元規劃興建商場、飯店及辦公大樓，但潤泰新不會獨立開發購物中心與飯店，將會純出租方式收租，目前已有六福飯店確定進駐南港車站BOT案，台鐵預計將在2Q~3Q12正式移轉予潤泰新，4Q12正式動工，預計2014年完工，IBTSIC以商場每坪每月2,800元、辦公室每坪每月1,600元、飯店每坪每月1,300元，加上停車場，出租率80%計算，年租金收入9.15億元，在成本方面，在扣除每年折舊金額1.5億元與相關費用1.5億元，每年租金收益6.15億元，貢獻潤泰新EPS 0.63元。
6、中國大潤發
業外方面，中國大潤發去年以高鑫控股在香港IPO，去年已獲利16 億人民幣，貢獻持股8.2％的潤泰新；未來每年營收和獲利都會呈20 至25％的複合式成長，在大陸市占率已12％、超越沃瑪零售的11.2％，躍居為大陸市占第一的零售通路龍頭。
法人推估，潤泰新今年約可認列高鑫收益8.68億元，EPS貢獻度約0.89元；
從高鑫零售來看，過去5年的營收年複合成長率為21.6%，獲利年複合成長率則為25.6%，而今年中國大潤發在中國的展店動作仍積極，將由現行的230家提升至280家，增幅達21.74%。法人以此估算，今年高鑫業績有機會再延續過去的趨勢，獲利再成長20%。
高鑫去年獲利19億人民幣(約合新台幣89.3億元)，潤泰新對其綜合持股約8.27%，以潤泰新去年底的加權平均股本78.11億元估算...去年來自高鑫的EPS貢獻度約為0.94元。
法人預估，預估2012年高鑫營收為836億元，今年高鑫的獲利可上看23~24億元人民幣，對潤泰新的貢獻度估可達逾新台幣9億元，以該公司現行股本97.93億元估算，EPS貢獻度仍可達0.92元。
7、南山人壽
法人預期，今年南山人壽的獲利，有機會再成長近2成，若依潤泰新持股潤成25％、潤成持股南山人壽93.93％來推估，潤泰新勢必持續吃進大補丸。
南山人壽今年獲利有機會增加到40億元，潤泰新有機會認列EPS約1.04元。
南山人壽部份，去年潤泰集團僅接手南山人壽5個月，南山人壽轉盈大賺50億元，優於市場預期的虧損。而法人估，南山今年獲利有機會上看66億元，以潤成持有南山93.93%，而潤泰新持有潤成25%估算，今年潤泰新來自南山的獲利貢獻上看15.5億元，再加上回沖利益4.4億元，EPS貢獻度約2.03元。
觀察南山人壽債券部位帳面尚有600~700億元未實現利益待實現，IBTSIC認為南山人壽2012年獲利水準至少可以維持2011年水準，另外以南山人壽累計虧損193億元，預計3年內轉上市時程來推估，平均2012~2014年南山人壽平均每年需獲利65億元以上才可彌補虧損。綜合上述，IBTSIC保守預估南山人壽2012年稅後盈餘42~43億元，呈現持平，潤泰新間接持股23.48%計算，潤泰新認列轉投資收益9.86~10.1億元，貢獻潤泰新EPS 1.01~1.03元。
警語: 本文僅屬個人觀點...只是提供給大家參考....任何投資都有風險...請小心謹慎。
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